Оценка имущества

Экспертная оценка имущества, нематериальных активов и бизнеса вот уже лет пять, как является объективной реальностью наших дней. Кто-то нашел в этом ремесле новую профессию, которая, худо-бедно, позволяет зарабатывать на жизнь. Иные приспособились зарабатывать на экспертной оценке, серьезно не занимаясь ею. Для кого-то экспертная оценка стала предметом творческого увлечения, когда интересует уже не столько конечный результат, сколько важен “сам процесс”. К последним, обычно, относятся люди, прошедшие школу научно-исследовательской работы в бытность, когда наука являлась “средством удовлетворения собственного любопытства за государственный счет”.

Если абстрагироваться от текущих проблем оценки и попытаться посмотреть на нее со стороны, глазами “незаинтересованного покупателя”, то можно констатировать две очевидные истины. Первое и главное - на сегодняшний день в Украине в целом сформирован национальный институт экспертной оценки и создана вся необходимая инфраструктура для дальнейшего развития профессии. Второе - говоря серьезно и по большому счету, следует признать наличие ряда нерешенных проблем. Прежде всего, это отсутствие фундаментальных исследований в области теории оценки, несовершенство правовой, информа-ционной и нормативно-методической базы, аморфность системы профессиональной подготовки оценщиков и т.д.

Основные принципы оценки

• принцип спроса и предложения (взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая отражается в рыночных ценах);
• принцип лучшего и наиболее эффективного использования (рыночная стоимость собственности зависит от потенциальных вариантов ее использования);
• принцип предельной полезности (стоимость любой недвижимости определяется ее потребительскими качествами и способностью приносить доход собственнику);
• принцип добавленной продуктивности и вклада факторов производства (доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой ту величину, которая остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал);
• принцип изменения во времени (стоимость недвижимости определяется динамикой и взаимодействием политических, экономических, социальных, технико-технологических и прочих ценообразующих факторов);
• принцип ожидания (стоимость доходной недвижимости эквивалентна текущей стоимости будущих экономических выгод от владения собственностью, т.е. деньги в приобретение собственности инвестируются сегодня, а доход извлекается в будущем);
• принцип Дж. Бонбрайта (для владельца активов их стоимость эквивалентна прямым и косвенным убыткам, которые могут быть понесены в результате утраты данных активов);
• принцип замещения и альтернативности издержек (для типичного покупателя величина инвестиций в недвижимость не может превышать упущенную выгоду, которая могла бы быть получена в результате наилучшего из возможных альтернативных вариантов вложения денежных средств).

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех условий, требуемых для заключения честной сделки между заинтересованными покупателем и продавцом, отсутствии специфических условий финансирования и с учетом того, что:
• участники соглашения имеют типичную мотивацию, информированы о состоянии рынка, действуют ответственно и непредубежденно;
• на цену сделки не влияют дополнительные стимулы и факторы;
• период экспозиции объекта на рынке является разумно продолжительным.