Оценка недвижимости
В современных условиях субъекты различных форм собственности Украины, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Оценка недвижимости проводится экспертами - юридическими лицами, имеющими в своем составе сертифицированных оценщиков и заключившими соответствующее генеральное соглашение с Фондом госимущества Украины.
Недвижимость – земельный участок свободный от застройки или земельный участок и улучшения на нем, которые неразрывно с ним связаны, а так же прочее имущество, отнесенное законодательством к недвижимому имуществу. Частные права на недвижимость могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
Форма собственности на объекты недвижимость может быть:
- Частная;
- Государственная;
- Коллективная;
- Коммунальная.
Способы оценки объектов незавершенного строительства:
- сметный (определение сметной стоимости);
- по фактическим затратам застройщика с учетом физического износа (особенно если консервация не проводилась);
- по минимальным ценам при приватизации (объекты делятся по привлекательности на категории).
Здесь необходимо также учитывать затраты на консервацию и расконсервацию.
Оценка объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) проводится с применением затратного подхода путем определения восстановительной стоимости за вычетом физического износа.
Восстановительная стоимость объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) определяется путем увеличения фактически осуществленных затрат по периодам:
- расходы, совершенные до 1 января 1997 года – на соответствующий коэффициент индексации, установленный Госкомстатом и Фондом государственного имущества в соответствующих методических рекомендациях для отдельных стоимостных показателей в связи с введением национальной денежной единицы, для отображения их в бухгалтерской и статистической отчетности по капитальному строительству по итогам 1996 года и на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10-процентным уровнем и определяется по годам, начиная с 1997 года до года, в который проводится экспертная оценка;
- расходы, произведенные после 1 января 1997 года – на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10-процентным уровнем и определяется по годам, начиная с 1997 года до года, в который проводится экспертная оценка.
Общая сумма стоимости объектов незавершенного строительства определяется как сумма осуществленных по 1995 год включительно расходов, проиндексированных в карбованцах и разделенных на 100 тысяч, и расходов в гривнах, осуществленных с начала 1996 года.
Оценку незавершенных строительством объектов возможно также осуществлять исходя из следующей логики. Будущий владелец до доведения здания до состояния готовности должен вложить определенную сумму средств, после чего недвижимость начнет приносить доход.
Для корректировки стоимости единичного показателя и величины удельных весов конструктивных элементов пристроенного помещения применяется следующая группа коэффициентов:
- по эффективной высоте помещения;
- по объему помещения;
- по наличию или отсутствию внутренних благоустройств;
- коэффициент, учитывающий не полный состав конструктивных элементов.
Методы оценки встроенных помещений:
1) По строительному объему объекта оценки (в комплексе всего здания). Строительный объем вычисляется путем привязки к осям. Определяем долю встроенного помещения (к примеру 5%). Затем определяем физический износ всего здания, затем стоимость всего и из нее выделяем 5%. Потом в окончательной стоимости добавляем качество отделки и улучшения. Тут существуют определенные разногласия, т.к. в строительстве есть влияние этажности на стоимость (коэффициенты).
2) Метод замены встроенного помещения на отдельно стоящий функциональный аналог.
