Оценка земли
Земельные ресурсы являются пространственным базисом для расселения и размещения производительных сил, составной частью национального богатства страны, структурным элементом природно-ресурсного потенциала территории, важнейшим фактором и условием общественного производства. Множественность функций земельных ресурсов и их неотделимость в пространстве и времени позволяет рассматривать проблему их экономической (стоимостной, денежной) оценки с точки зрения тех же концептуальных подходах и научно-методических принципов, что и оценку недвижимого имущества, расположенного на этих участках.
Квалифицированный специалист по оценке земельных участков должен четко разбираться в классификации земель. Следует различать такие понятия как: “категория земель”, “целевое назначение земельного участка”, “фактическое использование участка”.
Наиболее общим понятием является категория земель. Она используется при разработке проектов землеустройства и ведении Государственного земельного кадастра – электронного документа, регистрирующего права собственности на землю и учитывающего состав, качество, целевое назначение и прочие характеристики участков. Согласно статье 19 ЗКУ делятся на 9 категорий. Кроме того, земельным законодательством предусмотрена дифференциация земель по их фактическому целевому использованию в рамках отдельных категорий. Земельные участки всех категорий, не находящиеся в собственности или пользовании, считаются землями запаса.
Составными частями Государственного земельного кадастра, а также необходимым условием функционирования первичного (т.е. приватизационного) и вторичного рынков земли является оценка земельных участков. Земельным кодексом установлена экономическая и денежная оценка земель.
Экономическая оценка земель – это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве по показателям, характеризующим продуктивность земель, эффективность их использования и доходность единицы площади (ст. 200 ЗКУ).
Экономическая оценка земель разного назначения проводится для сравнительного анализа эффективности их использования. Данные экономической оценки земель являются основой денежной оценки земельного участка различного целевого назначения.
Экономическая оценка земель определяется в условных кадастровых гектарах или в денежном выражении.
Как отмечается в статье 201 ЗКУ, денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе.
В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной.
Нормативная оценка используется для определения размера земельного налога и арендной платы, потерь продукции сельско- и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального землепользования, а также при заключении некоторых видов гражданско-правовых соглашений (дарение, наследование).
Экспертная денежная оценка используется при заключении договоров пожизненного содержания, мены, залога, купли-продажи участков на вторичном рынке и бесплатной передачи земли для индивидуального жилого строительства. Во всех этих случаях экспертная оценка рассматривается как минимальная база, с которой взимается государственная пошлина. На приватизационном рынке земель коммерческого назначения экспертная оценка является мерой стоимости данного участка. Экспертная оценка также используется при отражении стоимости права собственности или права пользования землей в бухгалтерской документации.
Проведением денежной оценки земельных участков занимаются фирмы или юридические лица, имеющие лицензию Национального агентства земельных ресурсов при Министерстве охраны окружающей природной среды Украины (бывший Госкомзем).
Деятельность в сфере оценки земель включает:
• нормативно-методическое обеспечение оценки земель;
• учебную деятельность;
• лицензирование в установленном законом порядке проведения работ по землеустройству и землеоценочных работ;
• разработку документации по оценке земель и внесение данных по оценке земель в государственный земельный кадастр;
• государственную экспертизу технической документации по оценке земель и рецензирование отчетов по экспертной денежной оценке земельных участков;
• утверждение технической документации по оценке земель в соответствии с законом;
• предоставление консалтинговых услуг по оценке земель;
• прочую деятельность в сфере оценки земель в соответствии с законом Украины.
Методологическое, методическое и организационно-процедурное регулирование экспертной денежной оценки земельных участков осуществляется следующими нормативными документами:
• Национальным стандартом № 1 “Общие принципы оценки имущества и имущественных прав”, утвержденным постановлением КМУ от 10.09.2003 г. № 1440 (далее НСО-1);
• Национальным стандартом № 2 “Оценка недвижимого имущества”, утвержденным постановлением КМУ от 28.10.2004 г. № 1442 (далее НСО-2);
• Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1531 (далее Методика 1531),
• Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденным приказом Госкомзема Украины от 09.01.2003 г. № 2 (далее Порядок № 2).
Для проведения нормативной денежной оценки используются следующие нормативно-методические документы:
• “Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов”, утвержденный совместным приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры Украины и Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. № 18/15/21/11;
• “Порядок нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель в пределах населенных пунктов)”, утвержденный совместным приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры, Госкомлесхоза, Госводхоза Украины и Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. № 19/16/22/11/17/12.
Нормативная денежная оценка, как указывалось выше, предназначена для решения законодательно обусловленных задач: установления ставок земельного налога и ставок арендной платы, взимания государственной пошлины при заключении договоров наследования, дарения и мены, разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель. Нормативная денежная оценка проводится в ходе так называемой массовой оценки земель населенных пунктов, утверждается соответствующими решениями органов местного самоуправления и к определению стоимости участка в случае его отчуждения, залога, пожизненного содержания или для целей бухгалтерского учета прямого отношения не имеет.
Экспертная денежная оценка, в отличие от нормативной денежной оценки, целиком базируется на рыночных принципах полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, предельной полезности, лучшего и наиболее эффективного использования (см. следующий параграф).
Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения того или иного вида стоимости объекта в зависимости от функции (области применения) оценки. Экспертная оценка осуществляется оценщиками, имеющими специальную профессиональную подготовку и соответствующий квалификационный документ Госкомзема Украины.
Объектами экспертной денежной оценки являются земельные участки с конкретным местоположением и определенными относительно них правами. При этом, независимо от степени обустройства, земельный участок должен рассматриваться как свободный от улучшений исходя из принципа лучшего и наиболее эффективного использования.
