Оцінка нерухомості

Визначення вартості нерухомості з використанням витратного підходу. Вартість відтворення та вартість заміщення об’єктів нерухомого майна, способи їх визначення. Основні етапи реалізації методів оцінки, що базуються на витратному підході. Способи визначення впливу всіх видів зносу на вартість нерухомості.

Витратний підхід до оцінки об’єкта базується на урахуванні принципів корисності та заміщення.

Вартість заміщення – поточна вартість витрат, визначена на дату оцінки, на створення або придбання нового об’єкта подібного об’єкту оцінки, який може бути йому задовільною заміною.

Вартість відтворення – поточна вартість витрат, визначена на дату оцінки, на створення або придбання в сучасних умовах нового об’єкта, що є ідентичною копією об’єкта оцінки.
Застосування витратного підходу передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Фізичний знос – зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки.

Функціональний знос – знос, пов’язаний з невідповідністю функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки даному виду майна.

Економічний (зовнішній) знос – знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів відносно об’єкта оцінки.

Фізичний знос об’єкта нерухомості. Сутність та способи визначення впливу фізичного зносу на вартість нерухомості.

Фізичний знос – зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки.

Функціональний знос об’єкта нерухомості. Сутність та способи визначення впливу функціонального зносу на вартість нерухомості.
Функціональний знос – знос, пов’язаний з невідповідністю функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки даному виду майна.

Економічний (зовнішній) знос об’єктів нерухомості. Сутність та способи визначення впливу економічного (зовнішнього) зносу на вартість нерухомості.

Економічний (зовнішній) знос – знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів відносно об’єкта оцінки.

За наявність суттєвого впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводять до фактичної неможливості надання аргументованого та об’єктивного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна надаються додаткові роз’яснення та застереження. При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об’єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема на використанні інформації щодо попереднього рівня цін на ринку подібного майна або на припущеннях про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Поняття грошових потоків та чистого операційного доходу. Методи прогнозування майбутніх грошових потоків. Дисконтування та капіталізація як оціночні процедури.Грошовий потік – сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об’єкта оцінки.

Чистий операційних дохід – прогнозована сума надходжень від використання об’єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов’язаних з отримання цієї суми.

Дисконтування – оціночна процедура, яка полягає у визначенні поточної вартості грошового потоку, виходячи з його прогнозованої вартості у майбутньому.

Капіталізація – оціночна процедура, яка полягає у визначенні вартості об’єкта на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватись із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація або дисконтування).

Поняття та способи визначення ставки капіталізації та ставки дисконту під час оцінки нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок.

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що використовується для визначення вартості об’єкта, виходячи з очікуваного доходу від його використання, за умови, коли доход прогнозується незмінним протягом періодів прогнозування. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) та його норму повернення.

Ставка дисконту - коефіцієнт, що використовується для визначення поточної вартості, виходячи з грошових потоків, що прогнозуються в майбутньому, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та його норму повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти в придбання об’єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх ризиків, пов’язаних з інвестуванням.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та їх ринкової ціни, або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти інвестування (депозити, цінні папери, майно тощо).

Ставка дисконту визначається:
- Методом кумулятивної побудови (підсумовування): ставка дисконту = безризикова ставка + премії за ризик (інвестиційний менеджмент, низька ліквідність, специфічний ризик, ризик інфляційних чекань та ін.).
- Методом оцінки капітальних активів (CAPM).
- Методом середньозваженої вартості капіталу (WACC).

Ставка капіталізації визначається:
- Методом Эллвуда.
- Методом екстракції.
- Методом, заснованим на взаємозв’язку ставки дисконту і норми капіталізації (метод Гордона).

Реверсія, сутність та способи її визначення.

Вартість реверсії – вартість об’єкта оцінки, яка прогнозується у період, що є наступним за прогнозним періодом.

Вартість об’єкту по методу потенціальної прибутковості визначається методом дисконтування, як вартість підсумкових грошових потоків, у тому числі і від реалізації об’єкта по закінченню аналізованого періоду, дисконтованих на дату оцінки з застосуванням ставки дисконту. Значить, вартість об’єкта можна визначити, як поточну вартість майбутніх доходів, що витікають із прав власності на нього.

Для визначення вартості реверсії об’єкта оцінки (тобто ціни, за яку він міг би бути проданий по закінченні строку аналізованого періоду) може бути використаний метод прямої капіталізації доходу в припущенні, що об’єкт буде реалізовано в розумно короткий строк після закінчення аналізованого періоду.

Теперішня вартість реверсії - виручка від продажі об’єкта по закінченню аналізованого періоду, дисконтована на дату оцінки.

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості. Загальний алгоритм методу порівняння продажів.

Практика визначення вартості об‘єктів незавершеного будівництва в процесі приватизації та визначення ринкової вартості об‘єктів незавершеного будівництва.

Процедура оцінки вартості об’єктів незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об’єкти, визначається відповідно до Закону України “Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва” з урахуванням особливостей, передбачених Державною програмою приватизації на 2000 - 2002 роки, та включає такі етапи (Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої Постановою КМ України від 12 жовтня 2000 р. №1554):

1)передача державному органу приватизації забудовником або замовником бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво об’єкта за періодами їх здійснення із зазначенням джерела фінансування;
2)проведення аудиторської перевірки даних бухгалтерського обліку у разі, коли фінансування об’єкта незавершеного будівництва здійснювалося за рахунок власних коштів державного підприємства або власних коштів та централізованих капіталовкладень або власних коштів акціонерного товариства, на балансі якого перебуває об’єкт (якщо будівництво об’єкта здійснювалося акціонерним товариством на підставі умов, передбачених планом приватизації, або за згодою органу управління державним майном) з метою підтвердження фактів такого фінансування;
3)визначення необхідності проведення незалежної оцінки об’єкта незавершеного будівництва у разі відсутності документів, необхідних для оформлення актів приймання-передачі, зразок яких наведено у додатках 10 і 11 до цієї Методики, та у разі продажу об’єкта незавершеного будівництва під розбирання;
4)відбір експерта на конкурсних засадах у разі продажу будівельних матеріалів, які знаходяться на будівельному майданчику об’єкта незавершеного будівництва, невстановленого устаткування, придбаного для забезпечення функціонування об’єкта після завершення будівництва, та у разі прийняття рішень про необхідність проведення незалежної оцінки об’єктів незавершеного будівництва, зазначених у підпункті 3 цього пункту;
5)проведення обстеження будівельного майданчика і технічного стану об’єкта;
6)проведення інвентаризації матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на будівельний майданчик, але не використані для будівництва, і устаткування, не переданого для монтажу, або такого, що не потребує монтажу (у разі його наявності);
7)проведення стандартизованої оцінки та затвердження державним органом приватизації акта оцінки вартості об’єкта незавершеного будівництвом у термін, що не перевищує 2 місяців від визначеної дати оцінки;
8)проведення незалежної оцінки у випадках, зазначених у підпункті 4 цього пункту;
9)затвердження державним органом приватизації висновків експерта про незалежну оцінку об’єкта приватизації (окремого майна) у термін, що не перевищує 2 місяців від визначеної дати оцінки;
10)складання у разі потреби зведеного акта оцінки вартості об’єкта незавершеного будівництва за результатами проведення стандартизованої та незалежної оцінки і затвердження його державним органом приватизації у термін, що не перевищує 3 місяців від визначеної дати оцінки.